重庆某某公司与重庆某某公司返还原物纠纷案

来源:重庆金融证券律师网  作者:admin  时间:2013-12-18 14:15:49


摘要:
重庆某某公司与重庆某某公司返还原物纠纷案。

 本案涉及到抵押权与租赁权的法律冲突问题(买卖不破租赁还是买卖破租赁问题),并涉及到公法与私法的冲突问题(司法查封与租赁权、强制拍卖与优先购买权),还涉及到民事诉讼的既判力(法院对生效法律文书的审查权)等诸多法律问题,重庆硕诚律师事务所安广泉、印全律师接受本案委托后,查阅大量法律依据、司法判例及理论书籍,并最终成功代理本案的一、二审,依法保护了当事人的合法权益。

附《判决书》、《代理词》

 

 

 

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代 理 词

 

尊敬的审判长、审判员:

贵院受理的上诉人重庆市A有限公司与被上诉人重庆市B有限公司返还原物纠纷一案,重庆硕诚律师事务所接受被上诉人重庆市B有限公司的委托,并指派安广泉、印全律师作为其在本案二审程序的代理人。现代理人根据本案法律事实和证据发表以下补充代理意见,请法庭采纳:

一、关于租赁权与抵押权的冲突问题
代理人认为本案中抵押权设立在先,租赁关系设立在后,上诉人主张适用“买卖不破租赁”原则的观点法院不应当予以支持。

(一)法律依据:

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;......。”

2、《物权法》第一百九十条:“订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条之规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

 (二)抵押权设立及存续:

本案诉争房屋抵押登记的时间分别为2002年11月21日和2004年11月30日,抵押注销时间均为2013年2月,在此期间诉争房屋上均存在合法、有效的抵押权(见附件1重庆市土地房屋权属登记中心《房屋基本状况及限制登记信息查询证明》)。

(三)租赁关系设立

上诉人与第三人重庆C有限公司签订诉争房屋租赁合同的时间为2008年2月1日。(注:租赁合同签订时间在抵押权设立之后)

(四)代理人观点

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条有两层含义:第一,财产先出租后抵押的,以及财产先抵押但未登记后出租的,均适用买卖不破租赁的原则;第二,财产先抵押并登记后出租的,不适用买卖不破租赁的原则。

作出这样的规定是理论依据在于:租赁权虽然在立法上有物权化的倾向,但租赁权从根本上讲是一种债权,不是物权,而抵押权是物权;不论是保护权利在先的角度看,还是从“物权优于债权”的角度看,在抵押权的存在于租赁权之先时,均不应再机械的适用“买卖不破租赁”原则。因此,应当保护在先的权利抵押权。并且,由于已经登记的抵押权具有公示性质,承租人应当知道抵押权的存在,从而自愿接受因抵押权的实现而使租赁关系解除的风险。

由此可见,租赁关系的建立时间均晚于房屋的抵押登记时间,而且是在抵押权存续期建立的租赁关系,因此本案诉争房屋系抵押后再出租,依据前述法律规定,作为受让人的被上诉人在取得诉争房屋所有权后,依法不受上诉人与第三人C公司之间租赁关系的约束,也不应适用“买卖不破租赁”原则。一审法院对此认定是具有充分的事实和法律依据的。

鉴于上述缘由,即使上诉人与第三人之间的《房屋租赁合同》是有效的,且依据上述法律规定,在被上诉人合法取涉案房屋完整物权的基础上,上诉人亦应将涉案房屋返还给被上诉人。

二、关于租赁权与法院查封的冲突问题

代理人认为本案中涉案房屋中的负4层,人民法院的查封在先,租赁关系设立在后,上诉人主张适用“买卖不破租赁”原则的观点法院也不应当予以支持。

(一)法律依据:

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:...(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

(二)司法查封设立及存续:

本案诉争房屋负4层,被司法查封的时间为2006年1月,查封法院为重庆市第一中级人民法院, 2011年8月注销查封;注销同时,重庆市渝中区人民法院于2011年8月对该房采取了司法查封措施,该司法查封于2013年2月解除查封。因此在2006年1月至2011年8月期间和2008年8月至2013年2月期间,诉争房屋上均存在司法查封(见附件1重庆市土地房屋权属登记中心《房屋基本状况及限制登记信息查询证明》)。

(三)租赁关系设立

上诉人与第三人重庆C有限公司签订诉争房屋租赁合同的时间为2008年2月1日。(注:租赁合同签订时间在司法查封之后)

(四)代理人观点

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及上述查封事实,可见,如已经被法院查封的财产出租的,不适用买卖不破租赁的原则。

理由在于:查封是指人民法院将作为拟执行对象的财产加贴封条予以封存或登记造册禁止被执行人转移或处分的措施。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封,查封体现了国家公权对私权的干预和救济。

由于查封的目的是为了债权人实现债权,被执行财产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对查封财产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。被查封的财产,有可能被执行改变所有权,也有可能维持原所有权关系,承租人在租赁期应当了解承租房屋的基本情况(查封、抵押等),如承租人明知租赁物有查封可能被司法处置却仍然与出租人订立租赁合同或者未能核对承租房屋的相关情况而贸然签订租赁合同,由此带来的风险只能由上诉人自行承担。因此,不应再适用“买卖不破租赁”。

三、上诉人与第三人于2008年2月签订的《租赁合同》中对房屋出售后租赁合同即时终止、承租人应当无条件撤出租赁房有明确约定,属于承租人自愿放弃“买卖不破租赁原则”规定的权利。

《租赁合同》第十条明确约定:“在租赁期内,如甲方(即第三人C公司)对该租赁房屋产权进行出售时,乙方(即上诉人A公司)在同等条件下有优先权,如乙方不需购买该房,则乙方必须无条件全部撤出租赁房,本房屋租赁合同即时终止,甲方退还乙方未使用期间的租金和保证金。”,由此可见,上诉人在该《租赁合同》中是放弃了“买卖不破租赁原则”规定的权利。

本案诉争房屋,因第三人拒不履行法院判决,被人民法院通过强制执行程序依法对房屋在重庆市联合产权交易所进行了公开拍卖,拍卖的“公开、公平、公正”性决定了其拍卖的合法和公正,上诉人未购得诉争房屋,被上诉人通过合法程序购得了诉争房屋,并且办理了房屋产权过户登记,所有权依法发生了变更。

因此,上诉人应当全部撤出租赁房,并将租赁房返还给被上诉人。而关于上诉人是否将房屋租金全部支付给了第三人和第三人应当退还多少租金给上诉人,是上诉人与第三人之间的另一法律关系,不是本案审理的范围。

四、上诉人所提交的《租赁合同补充协议》及收款收据有妨碍执行的恶意,甚至有伪造证据、妨碍司法的刑事犯罪嫌疑。

上诉人与第三人在重庆市渝中区人民法院已开始对诉争房屋进行强制执行和司法处置的过程中,于2012年3月26日双方对《租赁合同》达成《补充协议》,将租赁期限恶意的调整为2021年5月31日到期,并且,将租金的支付时间变成了一次性支付。上诉人和第三人的目的是很明显的,是为了给法院的执行造成重大困难,以妨碍法院的执行或者在法院对房屋进行拍卖后,造成买受人无法实际取得房屋的目的。上诉人与第三人签订的《补充协议》,属于“以合法形式,掩盖非法目的”,并且损害到了第三人的利益,应属无效协议。

并且,从上诉人一审为证明其已全部支付了租金而提交的《收据》等证明材料的重大瑕疵可见(见附件2《收据》,收款时间与收据编号相悖,不符合常理),上诉人根本就没有向第三人支付租金,上诉人与第三人之间的妨碍执行恶意非常明显。同时,在一审、二审过程中,上诉人在陈述其“为什么以现金方式支付租金?”的理由时,均明确表示是因为第三人对外拖欠债务,第三人多个账户均已被人民法院查封,上诉人和第三人为了房租款不被查封而支付现金给第三人。因此,退一步讲即使上诉人向第三人支付了现金,因其存在妨碍执行的恶意,也是一种违法行为,甚至是一种妨碍司法的犯罪行为,贵院对其已经将近10年的租金一次性支付给了第三人的观点不应当予以采信,同时,恳请贵院依职权对此予以调查,确立《补充协议》及《收据》的违法性,若发现确实涉嫌刑事犯罪的,恳请贵院依法移送相关部门查处。

同时,如果法院同意上诉人的上诉观点,将导致上诉人与第三人的该妨碍执行和损害第三人利益的非法目的得以实现,同时被上诉人作为善意购买人,通过参与法院的司法处置而公开竞拍取得的诉争房屋所有权将形同虚设,势必给被上诉人造成持续时间长达近十年的巨大经济损失,同时,通过司法处置而公开竞拍取得的所有权形同虚设,也会对日后法院通过司法处置实现其他债权人的债权造成不利的社会影响。

五、本案诉争房屋的所有权变更是基于法院的强制拍卖,此种方式的所有权变更是基于公法上的司法强制行为,而不是私法上的平等主体之间的意思自治行为,也不适用“买卖不破租赁”原则。

理由在于,《合同法》调整的是平等民事主体之间的财产关系和人身关系,其调整的范围非常明确,其调整的是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的关系,即合同关系,也就是说《合同法》调整的是平等主体之间的协议行为,而协议行为是司法上的意思自治行为,而非公法上的强制行为,对于不能体现意思自治的公法上的强制行为,如强制拍卖,当然不应该适用所有权变动不破租赁原则。

六、关于本案的审理范围问题

代理人认为,本案系B公司要求A公司返还原物纠纷,本案审理的范围应该是B公司作为房屋的买受人和新所有人,A公司作为原承租人,原《租赁合同》是否对B公司有约束力的问题即“买卖是否破租赁”问题和若“买卖破租赁”则无权占有人应按照什么标准赔偿所有人占用损失的问题进行审查。而对买受人B公司参与竞买前的原债权人与第三人之间的债权债务问题,不属于本案的审理范围。理由在于:原债权债务问题及抵押权的实现等法律问题,均已由其他法院作出的判决或裁定等生效法律文书所确定,根据民事诉讼的既判力理论,贵院不应再对其他法院作出的生效法律文书所确定的法律关系和法律事实再进行重复审查。

七、关于优先购买权问题

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条: “具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:...(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”可见,上诉人所述的侵犯其优先购买权的理由,不应得到支持。理由在于:第一、被上诉人是通过参与公开拍卖竞得房屋。公开拍卖的公开性和上诉人提交的拍卖公告,均证明本次所有权变更没有侵犯其优先购买权,而是其放弃了优先购买权;第二、退一步讲,即使真的存在优先购买权问题,因为买受人B公司系善意第三人购得房屋并且已经办理房屋所有权变更登记,其上诉理由也不应当得到支持;第三、是否侵犯优先购买权是A公司与第三人之间的法律问题,不属于本案的审理范围。

 

综上,本代理人认为一审法院审理本案事实清楚、证据确实充分、适用法律正确,上诉人的上诉理由没有事实和法律依据,二审法院应驳回上诉人的全部诉讼请求,维持一审判决,望判如所请。

 

    此 致

重庆市第五中级人民法院                  

  重庆硕诚律师事务所

代理人:安广泉、印全